任意売却事典

住宅ローンは2ヶ月延滞すると、銀行から返済スケジュールの見直しを含めた話し合いが求められます。ここでは返済期間を最長にして月々の返済額を軽くするなどの見直しが行われますが、それでもまた延滞した場合は、期限の利益を喪失し担保物件の競売への手続きがスタートしてしまいます。
競売以外の方法で担保物件を売却することを任意売却といいますが、債権者・債務者ともに競売よりもメリットの多い債権回収方法として、任意売却は年々注目されるようになってきました。
住宅ローンの返済が苦しくなる原因には様々なケースが考えられますが、一番はやはり収入の激減や、収入が右肩上がりに上がらず、公庫のステップ返済で躓くといったケースが多いのではないでしょうか。

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任意売却を行う場合、任意売却後の生活を第一に考えなければいけません。
まず、住む場所の確保、そして残債の返済です。
任意売却後に住むところが決まっていない場合は、任意売却を行ってくれる不動産業者に賃貸物件を紹介してもらうことも考えられますが、担保物件購入者が、賃貸住宅経営のために物件を購入する場合は債務者の元自宅を賃貸で貸してくれる場合もあります。
こうしたことも任意売却の場合は実際にありますので、購入動機が賃貸経営という場合は購入者と交渉してもらうように担当者にお願いしてみましょう。
任意売却後の残債務ですが、通常、任意売却の処理過程で提出する月々の収支を記載する生活状況表という表を基に、債務者が支払える金額を記入し、それに沿って支払をしていくことになります。
昔の住他金融公庫（現住宅金融支援機構）の住宅ローンの場合は、支払の管理は住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託された債権回収会社になります。毎年、１年ごとにまとまった振込み用紙が来ますが、年度が変わるたびに生活状況表を作成し、その時に記入した支払える金額に基づいて支払っていきます。

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任意売却で担保不動産を売却した場合と競売とでは、売却金額にどれぐらいの違いが出てくるのでしょうか。
一般的に、競売の売り出し価格は市場相場の5割から7割程度に設定されますが、これはなるべく早く売りこなすためにそのような価格を設定しています。
そして、実際の落札価格は相場の8掛け程度で収まると言われています。
しかし、この値はかなり現状とかけ離れていると言えるでしょう。競売でも比較的高値で落札されるのが、都心部の不動産価値の高い物件ですが、こうした物件は例外と考えるべきで、一般的な住宅地の競売物件は相場の5割程度で落札されていることが多いのです。
また、現在は売買のほうが活発に動いておらず、価格が低くても売れずに滞留している競売物件は多数残っています。
投資用に競売物件を利用するという人以外では、いくら安くても競売物件は嫌だという人も多く、購入者層がかなり限定されてきます。それゆえに売り出し価格は安く設定せざるをえないわけです。